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Model Desk 열기

Property Analytics

Proptics는 상업용 부동산 딜의 첫 검토를 근거가 남는 계산으로 바꿉니다.

첫 제품 Model Desk는 자산군과 거래유형을 고르고 핵심 가정을 넣으면 수익률, 상환 여력, 민감도를 한 화면에서 계산합니다. 결과는 수식이 살아 있는 엑셀 모델과 검토 요약 PPT로 이어집니다.

기초 자료를 종류별로 올려 시작하세요

  • PDF
  • XLSX
  • CSV

자리를 누르거나 파일을 끌어다 놓으세요. 있는 것만 올려도 됩니다.

자료 올리기는 넓은 화면(PC)에서 합니다. 이 화면에서는 가상 예시로 결과를 먼저 볼 수 있습니다.

올린 파일은 이 기기 밖으로 나가지 않습니다. 받는 서버가 없고, 읽은 값은 표에서 고른 것만 딜에 들어갑니다. 자료를 다루는 방식

Model Desk 열기 가상 예시로 보기
  • 가입 없이 브라우저에서 바로 씁니다.
  • 계산은 이 브라우저 안에서 이뤄지고 입력값은 서버로 전송되지 않습니다.

가상 예시

업무지구 중형 오피스 매입

계산 엔진을 불러오는 중입니다

레버드 IRR(세전)
-
자기자본 배수
-
최소 DSCR
-
연도별 NOI의 쓰임
  • 대주 원리금
  • 보수와 적립
  • 자기자본 몫
연도별 NOI가 대주 원리금, 보수와 적립, 자기자본 몫으로 나뉘는 막대 그림

가상 예시이며 실제 거래 수치가 아닙니다. 값을 움직이면 Model Desk와 같은 계산 엔진이 이 브라우저에서 다시 계산합니다.

이 예시를 Model Desk에서 열기
  • 7 × 3자산군 7개와 거래유형 3개21개 조합을 모두 계산합니다
  • 0서버로 보내는 입력값계산은 브라우저 안에서 끝납니다
  • 488엑셀 재계산 대조 케이스최근 점검에서 불일치 0건
  • 1,079자동 테스트배포 전에 매번 돌립니다

Problem

딜의 첫 숫자는 아직 손으로 짓고 손으로 옮깁니다

딜을 처음 받으면 빈 엑셀이나 지난 딜의 파일에서 시작합니다. 요즘은 대화형 AI에게 초안을 받기도 합니다. 어느 쪽이든 투자 검토에 쓰려면 채워야 할 빈 곳이 있습니다.

  • 딜마다 모델을 다시 짭니다

    자산군과 거래 구조가 달라질 때마다 시트를 새로 짜거나 예전 파일을 고쳐 씁니다. 첫 숫자를 보기까지 시간이 걸리고, 고쳐 쓴 파일에는 지난 딜의 가정이 남아 있기 쉽습니다.

  • 가정의 근거가 파일에 남지 않습니다

    어느 값이 자료에서 왔고 어느 값이 관행으로 넣은 것인지는 만든 사람만 압니다. 담당자가 바뀌거나 시간이 지나면 같은 숫자를 다시 설명하기 어렵습니다.

  • AI가 쓴 숫자는 확인하기 어렵습니다

    대화형 AI는 초안을 빨리 내지만 같은 질문에 다른 숫자를 내기도 하고, 산식을 끝까지 따라가 확인하기 어렵습니다. 딜 자료를 외부 서비스에 올릴 수 없는 조직도 있습니다.

같은 일을 하는 세 가지 방법

비교 항목직접 짠 엑셀범용 대화형 AIModel Desk
첫 결과까지직접 짠 엑셀시트를 짜는 시간이 듭니다범용 대화형 AI질문 몇 번이면 초안이 나옵니다Model Desk필수 가정을 넣는 순간 나옵니다
산식직접 짠 엑셀만든 사람과 파일마다 다릅니다범용 대화형 AI답할 때마다 달라질 수 있습니다Model Desk정해져 있어 같은 입력이면 같은 결과가 나옵니다
가정의 근거직접 짠 엑셀만든 사람의 메모에 기댑니다범용 대화형 AI대화 안에만 남습니다Model Desk원장과 출처 메모로 파일에 남습니다
딜 자료가 있는 곳직접 짠 엑셀내 PC범용 대화형 AI서비스 사업자의 서버Model Desk내 브라우저 안
엑셀로 이어 가기직접 짠 엑셀그 파일을 그대로 씁니다범용 대화형 AI값을 옮겨 적어야 합니다Model Desk수식이 살아 있는 모델로 내려받습니다
구조가 복잡한 딜직접 짠 엑셀무엇이든 짤 수 있습니다범용 대화형 AI초안까지 도와줍니다Model Desk정해진 구조까지 계산하고, 나머지는 내려받은 엑셀에서 이어 갑니다

엑셀과 대화형 AI를 대신하려는 것이 아닙니다. 첫 숫자를 정해진 산식으로 내고, 그 뒤의 작업을 두 도구로 넘기기 쉽게 만듭니다.

Model Desk

딜을 처음 받았을 때의 1차 검토를 한 화면에서 합니다

Model Desk는 딜의 수익 구조와 상환 여력을 빠르게 가늠하고, 그 계산을 엑셀로 넘겨 이어 가기 위한 도구입니다. 정식 투자심의 모델을 대신하지 않습니다.

  1. 01

    자산군과 거래유형을 고릅니다

    오피스부터 데이터센터까지 일곱 자산군과 매입·운영, 개발·PF, 리파이낸싱 가운데 고르면 그 조합에 필요한 칸만 나옵니다.

  2. 02

    필수 가정을 넣습니다

    필수 가정은 조합에 따라 7칸에서 13칸입니다. 다 넣는 순간 결과가 그려지고, 나머지 칸은 필요한 만큼 채웁니다.

  3. 03

    엑셀과 보고 자료로 이어 갑니다

    수식 모델 엑셀, 검토 요약 PPT, A4 한 장 요약을 내려받아 다음 단계의 검토로 넘깁니다.

  • 한 화면 검토

    왼쪽에서 가정을 고치면 같은 화면의 주 지표, 딜 타임라인, 민감도, 시나리오가 다시 그려집니다. 고치기 전 값과의 차이도 함께 보입니다.

  • 지분 투자자와 대주, 두 관점

    같은 딜을 지분 투자자의 수익률과 대주의 DSCR, LTV, ICR, Debt Yield로 나눠 봅니다. 목표 IRR을 맞추는 매입가와 대주 기준을 지키는 공실률의 한계를 역산합니다.

  • 수식이 살아 있는 엑셀

    내려받은 엑셀은 가정 시트만 고치면 계산 시트 전체가 다시 계산되는 수식 모델입니다. 검증 시트가 합계와 앱 값의 일치를 확인합니다.

  • 같은 숫자의 보고 자료

    검토 요약 PPT, A4 한 장 요약, 요약 문구가 화면과 같은 숫자로 만들어집니다. 파일마다 빌드 식별자가 찍혀 어느 판에서 계산했는지 남습니다.

  • 추천 범위와 근거

    값을 정하기 어려운 칸에는 출처와 기준일이 있는 참고 범위를 보여 줍니다. 추천은 계산에 자동으로 들어가지 않고, 넣은 값은 원장에 남습니다.

  • 보관과 공유

    딜을 이 브라우저에 보관하고 두세 건을 나란히 비교합니다. 공유 링크와 QR, 읽기 전용 링크로 같은 화면을 전달합니다.

이런 장면을 위해 만들었습니다

같은 딜이라도 보는 자리에 따라 먼저 확인하는 숫자가 다릅니다.

  • 투자와 운용

    딜 자료를 받은 날 수익 구조를 가늠합니다

    목표 IRR을 맞추는 매입가를 역산하고 민감도와 시나리오로 가정의 폭을 봅니다. 내려받은 엑셀이 다음 단계 모델의 출발점이 됩니다.

  • 대주와 금융 주선

    같은 딜을 상환 여력으로 다시 봅니다

    대주 관점으로 바꾸면 대주 기준 점검과 연도별 DSCR, ICR, LTV, Debt Yield를 함께 보여 주고, 기준을 지키는 공실률의 한계를 역산합니다.

  • 시행과 개발

    토지비부터 준공 뒤의 수익까지 잇습니다

    개발·PF 조합은 토지비와 공사비, PF 조건으로 총사업비와 자본화 이자를 계산하고 준공 뒤의 운영과 매각까지 한 흐름으로 봅니다. 분양형 사업은 다루지 않습니다.

  • 자문과 중개

    구조를 설명할 자료를 바로 만듭니다

    가상 예시로 구조를 보여 주고 공유 링크와 A4 한 장 요약으로 같은 화면을 전달합니다. 렌트롤의 임차인 이름은 기본으로 가려서 내보냅니다.

자산군별 가상 예시

자산군마다 운영수입을 계산하는 방식이 다릅니다. 거래유형을 누르면 그 조합의 가상 예시가 Model Desk에서 열립니다.

AI and engine

숫자는 계산 엔진이 만들고, AI는 계산 밖의 일을 돕습니다

투자 검토에 쓰는 숫자는 같은 입력이면 언제나 같아야 하고, 어떻게 나왔는지 따라갈 수 있어야 합니다. 그래서 Proptics는 계산과 AI의 자리를 나눕니다.

  1. 01

    자료 읽기

    인식 엔진

    IM, 사업수지, 렌트롤, 시장자료에서 가정 칸의 후보를 찾아 원문 위치와 함께 보여 줍니다. 자료에 없는 값은 계산식이나 시장자료 사례처럼 근거를 적을 수 있을 때만 제안하고, 넣을 값은 사용자가 고릅니다.

    지금 있음

  2. 02

    가정 확정

    사용자

    필수 칸을 채우고, 정하기 어려운 칸은 출처가 있는 참고 범위를 봅니다. 앱이 넣은 값은 원장에 남습니다.

    지금 있음

  3. 03

    계산

    계산 엔진

    정해진 산식으로 수익률과 상환 지표를 계산합니다. AI 모델을 부르지 않으며 같은 입력이면 같은 결과가 나옵니다.

    지금 있음

  4. 04

    산출물

    계산 엔진

    화면과 같은 숫자로 수식 엑셀, 검토 요약 PPT, A4 한 장 요약을 만듭니다.

    지금 있음

  5. 05

    AI로 이어 가기

    사용자가 쓰는 AI 도구

    산식과 시트 설계를 담은 작업 지시문을 내려받아, 쓰고 있는 스프레드시트용 AI에 붙여 넣고 수식 모델을 새로 짜게 합니다. 깊이는 세 단계에서 고릅니다.

    지금 있음

  • AI는 지표를 계산하지 않습니다

    레버드 IRR, DSCR, LTV 같은 지표는 모두 계산 엔진의 값입니다. 산식은 고정돼 있고 자동 테스트가 손계산 기대값과 대조합니다.

  • 지금 판은 AI 서비스에 연결하지 않습니다

    화면은 AI 서비스를 포함해 다른 어떤 서비스에도 요청을 보내지 않습니다. AI 도구에 무엇을 넘길지는 내려받은 지시문을 읽고 사용자가 정합니다.

  • AI로 쓴 코드는 검증을 거쳐 나갑니다

    제품의 코드는 AI 코딩 도구로 쓰고, 자동 테스트와 엑셀 재계산 대조를 모두 통과한 판만 배포합니다.

Principles

숫자를 다루는 네 가지 원칙

투자 검토에 쓰는 숫자는 어디서 왔는지 설명할 수 있어야 합니다. Proptics의 제품은 아래 원칙을 화면과 산출물에서 지킵니다.

  1. 01

    숫자를 지어내지 않습니다

    NOI를 좌우하는 가정이 비어 있으면 0이나 기본값으로 메우지 않고 계산을 보류합니다. 어느 칸이 비었는지 알려 주고, 채워지면 그때 계산합니다.

  2. 02

    근거를 남깁니다

    앱이 넣었거나 0으로 계산한 값은 적용 기본값 원장에 근거 구분과 함께 남고, 엑셀과 PPT에도 같은 원장이 실립니다. 참고 범위는 출처와 기준일이 있는 것만 싣습니다.

  3. 03

    자료를 밖으로 내보내지 않습니다

    계산은 브라우저 안에서 끝나고 입력값을 서버로 보내지 않습니다. 엑셀, PPT, QR에 쓰는 라이브러리와 서체도 함께 실어 다른 곳에 요청하지 않습니다.

  4. 04

    확인한 범위를 그대로 적습니다

    조합마다 어떤 방법으로 어디까지 확인했는지 등급으로 나눠 화면과 산출물에 적습니다. 확인하지 못한 범위도 같은 자리에 적습니다.

Verification

계산을 어떻게 확인했는지 공개합니다

배포 전에 같은 점검을 매번 돌리고, 확인한 범위와 확인하지 못한 범위를 나눠 적습니다. 아래 수치는 가장 최근 점검의 결과입니다.

  • 재계산 대조는 같은 저장소의 장치로 돌린 화면과 파일의 일치 점검이며 제3자 독립 검증이 아닙니다.
  • 21개 조합을 모두 엔진과 따로 쓴 참조 모델과 맞춰 봤고, 그 가운데 3개는 다른 계산 도구와도 대조했습니다. 참조 모델은 앱 개발 측이 만든 것이어서 외부 검증이 아니며, 렌트롤을 적용한 딜은 덮지 않습니다.
  • 조합별 확인 범위와 미반영 사항은 Model Desk의 결과 화면과 산출물에 적혀 있습니다.
자동 테스트
1,079건
기대값은 손계산과 엔진 밖에서 따로 쓴 참조 모델에서 옵니다.
엑셀 재계산 대조
488케이스
내려받은 엑셀의 수식을 다시 계산해 화면 값과 맞춰 봅니다. 불일치 0건.
입력 한 칸 변경 대조
899건
입력을 한 칸씩 바꿔 엑셀 수식이 따라 움직이는지 확인합니다.

조합별 검증 수준

  • 3다른 계산 도구와 수치 대조
  • 18별도 참조 모델과 대조
  • 0손계산 단위 테스트만
자산군과 거래유형별 검증 수준
자산군매입·운영개발·PF리파이낸싱
오피스도구 대조참조 모델대주 지표만
물류센터도구 대조참조 모델참조 모델
오피스텔참조 모델참조 모델참조 모델
임대주택참조 모델참조 모델참조 모델
호텔참조 모델참조 모델참조 모델
리테일참조 모델참조 모델참조 모델
데이터센터참조 모델참조 모델참조 모델

도구 대조는 다른 계산 도구와, 참조 모델은 엔진과 따로 쓴 모델과 그 조합 전체를 맞춰 본 것입니다. 도구 대조 세 조합도 참조 모델과 맞춰 봤습니다. 오피스 리파이낸싱은 대주 지표만 대조했습니다. 참조 모델은 앱 개발 측이 직접 만든 것이며 외부 검증이 아닙니다.

Security

딜 자료는 브라우저 밖으로 나가지 않습니다

입력값을 받는 서버가 없습니다. 계산과 저장, 파일 만들기가 모두 브라우저 안에서 끝나고, 보안 헤더가 바깥 연결을 막습니다.

  • 바깥 연결을 브라우저가 막습니다

    배포 묶음의 보안 헤더를 적용하면 화면의 스크립트는 어떤 주소로도 연결하지 못합니다. 입력값을 보내지 않는다는 설명을 브라우저가 강제합니다. 개발자 도구의 네트워크 탭을 열고 자료를 올려 보면 화면과 라이브러리 파일을 받는 요청만 있고 자료를 내보내는 요청은 없습니다.

  • 다른 출처에 요청하지 않습니다

    엑셀, PPT, QR을 만드는 라이브러리와 서체를 함께 싣습니다. 방문 분석이나 광고 스크립트는 넣지 않았습니다.

  • 저장은 이 브라우저에만 합니다

    딜은 브라우저의 저장소에 보관하고 JSON 파일로 백업합니다. 공유 링크는 가정 수치를 주소 안에 담아 전달하며 서버에 올리지 않습니다.

  • 사내에 설치할 수 있습니다

    정적 파일 묶음을 사내 웹 서버에 올리면 됩니다. 서버 프로그램과 데이터베이스, 계정이 없고 인터넷 연결 없이 동작합니다. 파일별 체크섬과 점검 요약이 함께 들어 있습니다.

올린 자료는 이렇게 다룹니다. IM, 사업수지, 렌트롤은 브라우저 안에서 규칙으로 읽고, 읽은 뒤 보관하지 않습니다. 이 화면에서 올린 파일은 Model Desk 화면으로 넘기는 동안만 이 브라우저 안에 잠깐 두었다가 받는 즉시 지웁니다. 넘기는 도중에 브라우저가 꺼지면 다음에 이 사이트를 열 때 지웁니다. 남는 것은 딜에 넣은 값과 그 출처 메모뿐입니다.

보안 인증을 받았다는 뜻은 아닙니다. 공유 링크의 주소에는 가정 수치가 암호화되지 않은 채 들어 있으므로 받는 사람을 가려 전달합니다. Chromium 계열 브라우저(Chrome, Edge)에서 확인했고 Firefox와 Safari는 확인하지 않았습니다.

Company

Property와 Analytics를 이은 이름입니다. 로고의 네모는 자산을, 안쪽의 사선과 점은 그 자산을 읽는 시선을 뜻합니다.

회사 소개(영문)

회사명
Proptics
분야
상업용 부동산 투자 분석 소프트웨어
제품
Model Desk

하는 일

Proptics는 상업용 부동산 투자 검토에 쓰는 분석 도구를 만드는 회사입니다. 딜을 처음 받아 든 실무자가 가정 몇 개로 수익률과 상환 여력을 확인하고, 그 계산을 엑셀과 보고 자료로 그대로 이어 가게 하는 것이 목표입니다.

만드는 방식

모든 지표는 정해진 산식으로 계산하며 같은 입력이면 언제나 같은 결과가 나옵니다. 계산 과정에서 AI 모델을 부르지 않습니다. 제품의 코드와 검증 장치는 Anthropic의 Claude Code로 개발하고, 배포 전 점검을 통과한 판만 내보냅니다.

지금까지

  1. 2026-09-241.0.0첫 판. 21개 조합의 계산, 수식 엑셀, 검토 요약 PPT, 공유 링크, 민감도와 역산을 담았습니다.
  2. 2026-10-021.0.1빈 칸을 숫자로 메우지 않게 했고, 적용 기본값 원장과 검증 수준 표기를 화면과 산출물에 넣었습니다.
  3. 2026-10-051.1.0한 화면 검토 데스크. 가정을 고치면 같은 화면의 결과가 다시 그려집니다.
  4. 2026-10-081.2.0입력 칸의 추천 범위. 출처와 기준일이 있는 항목 63건을 실었습니다.
  5. 2026-10-091.3.0회사 첫 화면을 한국어와 영문으로 열었습니다.
  6. 2026-10-101.4.0기초 자료 가져오기. IM, 사업수지, 렌트롤, 시장자료에서 가정 칸의 후보를 읽고, 자료에 없는 값은 근거를 적을 수 있는 것만 제안합니다.
  7. 2026-10-101.5.0개발 딜의 공사기간을 개월 단위로 반영합니다. 21개 조합 모두를 따로 쓴 참조 모델과 대조했습니다.
  8. 2026-10-111.6.0첫 화면에서 기초 자료를 바로 올립니다. 올린 파일은 기기 밖으로 나가지 않습니다.
  9. 2026-10-111.7.0기초 자료를 다섯 종류의 자리에 나눠 올립니다. IM · 사업계획서, 사업수지, 렌트롤, 시장 보고서, 기타 자료입니다.
  10. 2026-10-111.8.0값 제공(선택)을 더했습니다. 고른 경우에만 넣기로 고른 값을 보내며 파일은 보내지 않습니다. 기본은 꺼져 있습니다.

준비하고 있는 것

  • 대주 검토 묶음연도별 상환 표와 금리, 공실 스트레스를 대주 관점의 한 묶음으로 냅니다.계획
  • 리파이낸싱 대안 비교대출 조건 여러 안을 나란히 놓고 순조달액과 상환 여력을 비교합니다.계획
  • AI 검토 보조계산 결과를 근거로 검토 메모의 초안을 쓰고 질문에 답합니다. 숫자는 엔진의 값만 인용하고, 사용자가 켰을 때만 동작하게 만듭니다.검토 중

Questions

검토하는 분들이 먼저 묻는 것

확인하지 못한 것과 맞지 않는 경우도 그대로 적습니다.

계산이 맞는지 어떻게 확인합니까

자동 테스트의 기대값은 손계산과, 엔진과 따로 쓴 참조 모델에서 옵니다. 내려받은 엑셀의 수식을 다시 계산해 화면 값과 맞추는 점검도 배포 전에 매번 돌립니다. 조합 21개는 모두 참조 모델과 맞춰 봤고, 다른 계산 도구와 대조한 조합은 3개입니다. 참조 모델은 앱 개발 측이 만든 것이며 제3자 독립 검증은 받지 않았습니다. 조합별 확인 범위는 검증 구획의 표와 Model Desk의 결과 화면에 있습니다.

입력한 딜 정보는 어디에 저장됩니까

이 브라우저의 저장소에만 저장됩니다. 서버로 보내지 않으며, 다른 기기로 옮길 때는 JSON 파일로 백업해 가져옵니다. 공유 링크를 만들면 가정 수치가 링크 주소 안에 담깁니다.

AI가 숫자를 계산합니까

아닙니다. 지표는 모두 정해진 산식의 계산 엔진이 내고, 지금 판은 AI 서비스를 호출하지 않습니다. AI와 닿는 곳은 내려받는 작업 지시문 하나이며, 그 지시문을 어느 AI 도구에 넘길지는 사용자가 정합니다.

직접 짠 엑셀 모델과 무엇이 다릅니까

Model Desk는 1차 검토용입니다. 첫 숫자를 정해진 산식으로 빨리 내고, 수식이 살아 있는 엑셀로 넘겨 그 뒤의 작업을 잇게 합니다. 정식 투자심의 모델을 대신하지 않습니다. 엑셀 파일은 Windows의 Microsoft 365 Excel에서 열어 확인했습니다.

어떤 딜에는 맞지 않습니까

분양형 개발 사업, 브릿지론에서 본PF로 갈아타는 구조, 공사비의 시기별 집행 곡선, 여러 대출의 인출 순서를 세밀하게 조정해야 하는 구조, 환헤지와 부가세는 다루지 않습니다. 연 단위가 기본인 모델이며 반기와 월 단위를 고를 수 있습니다. 조합마다 반영하지 않는 것은 결과 화면에 적혀 있습니다.

사내에 설치해 쓸 수 있습니까

예. 정적 파일 묶음이라 사내 웹 서버에 폴더를 올리면 됩니다. 설치 안내와 보안 헤더 예시, 파일별 체크섬이 묶음에 들어 있습니다.

가상 예시로 먼저 확인해 보세요

가입이나 설치 없이 열립니다. 예시의 값을 고쳐 보고, 비운 뒤 내 딜을 넣어도 됩니다.

가상 예시 열기 빈 딜로 시작